第５回勉強会（１月８日（土）２１時開始） 結果報告 その２（最終版）

Ｐ２４５ー２４７：都市計画法・・・まず、①都市計画区域を指定、②準都市計画区域を指定。
「区域区分」：「都市計画区域」内に、①市街化区域②市街化調整区域③非線引き都市計画区域を定める。
さらに、「都市計画区域」内に、「地域地区」：①「用途地域」②「補助的地域地区」を定める。
「用途地域」：１２種類（図表３－２参照）ある、「市街化区域」には、必ず定めなければならない。
「補助的地域地区」：防火・準防火地域（建築基準法で出てくる！）などがある。
Ｐ２４７：開発許可制度は図表３－３と図表３－２を組み合わせて覚えておくと覚えやすいとのこと。あと、単位で１アールは１０ｍｘ１０ｍ、１ヘクタールは１００ｍｘ１００ｍ。
Ｐ２４８：建築基準法・・・ここでは計算がよくでる。
Ｐ２４８：「２項道路」には４ｍ未満のものと指定区域内の６ｍ未満のものがある。→つまり、セットバックで中心線から２ｍと３ｍとが存在する（AFPででるかな？CFPでは出ると思うけど）。
Ｐ２４９：建物用途制限・・・住宅・図書館・老人ホーム等は工業専用地域には建てられないのは重要。
Ｐ２５１：建ぺい率の緩和では、建ぺい率限度８/１０地域の単なる指定角地（防火地域外にある指定角地）は建ぺい率１００％にはならない（←引っ掛け問題として出そう）。
Ｐ２５３：容積率・・・この表現紛らわしい。容積ではなくて実は延べ床面積なのだが。←注意！わたしは昔引っかかった。
Ｐ２５４：前面道路幅員による規制・・・１２ｍ、４/１０、６/１０を覚えて計算できるように。多分複数道路で出ると思いますとのこと。←その場合は最大の幅員のものを使う。
Ｐ２５５：防火・準防火地域・・・異なる地域にまたがる場合はもっとも厳しい地域の規制が適用される。
テキストには出ていないけれども、「土地区画整理法」は最近出ているみたい。換地・仮換地・減歩・保留地など出てきそう。
Ｐ２５６－２５７：区分所有法は「集会の決議」が重要。図表３－１１参照。
Ｐ２５８：不動産取得税・・・相続にはかからない。標準税率４％。住宅の課税標準特例（１２００万円控除）、住宅用土地の税額控除特例に注意。
Ｐ２５９：登録免許税・・・表題部登記（「表示に関する登記」）にはかからない。
Ｐ２６０：消費税・・・土地の取得・賃貸借、居住用建物（住宅）の賃貸借にはかからない。
Ｐ２６１：印紙税・・・建物の賃貸借契約書にはかからない。仮契約書・副本にもかかる。過怠税をチェック。
Ｐ２６２ー２６３：固定資産税・・・標準税率は１・４％。都市計画税・・・制限税率は０．３％。
「住宅用地の課税標準の特例」「新築住宅の税額特例（固定資産税のみ）」は固定資産税・都市計画税をあわせて覚える。
Ｐ２６４：譲渡所得・・・特別控除（居住用財産の譲渡の３０００万円等（←収用交換等による譲渡の５０００万円などがある）、税率（短期・長期・長期の軽減税率（所有期間１０年超））、特定居住用財産の買換えの特例：課税の繰り延べ、譲渡損失の３年間繰越控除（２種類）は重要。
Ｐ２６９－２７１：不動産所得・・・土地信託による信託配当、土地価額の１/２以下の権利金は間違えやすいので注意。
必要経費も計算問題で出てきそう。「損益通算の特例」：土地の取得にかかる借入金の利子は損益通算できない。←これはとても重要！

P272-273：内部収益率（internal rate of return)とNPV(net present value)、DCF法(discounted cashe flow)それぞれの意味合いとそれぞれの関係に注意。
P274：図表7-1で比較。
P275-276：J-REITの分配金は配当所得。

以上が今回の不動産分野でした。ここはしっかり覚えると得点しやすい気がするのですが（逆に手を抜くと差をつけられやすい）いかがでしょうか。残すはあと一回です。